房地产项目,是EB-5投资一种比较广泛的类型,因为其可以提供大量就业,基本可以满足EB-5创造就业的需求,也受到比较多投资者的青睐。但是在选择房地产项目时,有很多必要考虑的风险因素。
EB-5投资作为房地产建设的贷款,投资的风险主要被视为信用风险,也就是能否得到偿还的风险。
对于投资者来说,这当然是一个最关心的问题,是否能得到绿卡?资金在贷款到期后,是否能得到偿还?
而开发商担心的风险是,这个项目能否建造完工,完工之后的收入是否足够支持债务,更重要的是,能否满足EB-5投资者获得绿卡的要求。
这种情况下,选择有经验的开发商就显得尤为重要——并不是说一定要大型开发商,最好是在市场上有执行力的。
开发一个房地产项目需要很长的时间,赚钱很容易,但是也很慢。由于EB-5投资需要一定时间才能进入,开发商在等待期间,可能必须寻找其他融资来源。
所以当投资者分析风险时,他们会希望看到开发商的执行力——这可能意味着财务能力,但更多的是来自经验。
要寻找新的开发商是很难的,所以投资者要寻找那些在项目上取得过成功的开发商,这些项目应该与投资者想要投资的项目相似。并且开发商成功地协调了许多不同的交易、公司和相关人员。
同时,要找一个了解当地承包商的开发商,能够协调各种不同的行业,之前也完工过类似规模的项目,并且成本控制得很好。
另一方面,也要审查项目的收益,是否足够支持开发商承担债务负担,这包括基本的信用分析和独立的尽职调查。最好进行一项独立的研究,以确保你了解市场的动态,这样你就可以计划现金流。对于区域中心的开发商来说,可能无法得到第三方独立分析。
一些开发商可能希望将EB-5资金作为一种股权投资,也就是所谓的夹层债务。但是,如果EB-5的资金填补了开发商所需要的大部分融资,那就很危险了。对于一个良好的项目,EB-5投资应该只占总投资额的一小部分,这样才能保证风险。